瑞安房地产（00272.HK，下称“瑞安”）再度出售旗下项目公司股权以换取现金。继重庆天地、武汉天地及上海太平桥改造项目的部分股权之后，瑞安昨天宣布，成功地将上海瑞虹新城项目公司（下称“瑞虹新城”）25%股权以11.25亿元人民币（下同）售予香港永菱通金融有限公司（即Winnington Capital，下称“永菱通”）。
通过这笔交易，瑞安将套现8.45亿元。与此同时，永菱通获得认购期权，以11.34亿元进一步收购瑞虹新城24%股权。在永菱通行使认购期权后，永菱通将最终持有瑞虹新城49%股权。
《第一财经日报》注意到，今年早些时候，瑞安从瑞安集团手中以1.53亿港元的价格收购了瑞虹新城第一期项目公司，从而使瑞安持有瑞虹新城100%股权。相信上述内部收购是为此次交易作铺垫。
瑞虹新城是位于上海市虹口区的综合住宅物业发展项目，由11幅土地构成，目前已开发的第一、二期均已售罄，根据网上房地产的数据，目前仅余少量车库在售。整个项目的第1-4号地块、第6-10号地块属于尚待开发地块，其中第8号地块住宅部分的建筑工程正在进行中，第4、6号地块正进行地盘清理工作。
永菱通也算是瑞安的“老朋友”。瑞安于2006年底及去年连续出售的上海太平桥改造项目住宅地块及重庆天地、武汉天地的项目股权，接盘者中都有永菱通的影子。其中重庆天地与武汉天地的股权均出售给永菱通旗下名为Trophy的投资基金。
此外，瑞安在香港上市前，永菱通还是公司策略性投资者。但记者查阅资料获悉，永菱通去年发起成立的一只将注意力集中于大中华地区地产投资的私人股本基金，是由该公司与瑞安共同管理的。
目前无法确认收购上述项目公司股权的是否就是这只由永菱通和瑞安共同管理的基金，但瑞安与永菱通的合作，显然为瑞安寻求现金以加快项目发展速度提供了一个非常便捷的途径，“在失去部分项目公司股权的同时，他们也在尽可能地保证最大限度地分享项目所能带来的利润。”一位业内人士表示。
在内地“限外政策”下，在内地有大量房地产投资项目的香港开发商，正在为那些急于从持续上升的内地房地产市场中分一杯羹的境外基金提供一个便利途径。尤其是瑞安这类公司，在内地许多主要城市有大量的土地储备，同时又急需大量现金以加快项目发展速度，境外基金正可借机而入。
但记者了解到，由于瑞安大多数项目均为城市中心旧城改造项目，因此面临的拆迁问题比较集中。此前不少投行在研究报告中，都不约而同地提及，瑞安上海项目拆迁安置进度缓慢，增加成本不确定性的问题。对于永菱通而言，意味着收回投资的期限及投资回报率的不确定性将因此增加。
